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|地产下行，最应该优化的是此类城市总

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大家好 ， 我是地产猎头一品 。
不管是地产黄金时代还是地产黑铁时代 ， 地产城市总永远都是地产人最为向往的职位（没有之一）.
城市总的地位 ， 类似于古代官僚体系里的郡守 ， 是妥妥的地方一把手 ， 很多公司的城市总就是一方诸侯 。
如果是集团总部高管像投资人 ， 那么城市公司总经理就是操盘手 ， 负责经营这个实体实现产出效益 ， 养活集团的人 。
所以城市总对于一个地产公司来说是至关重要的的 ， 是业绩的第一关键人物 。 员工的福利 ， 奖金 ， 对于整个城市总来说就是一把关键尺 。
不过在我看来 ， 有几类城市总是最应该被优化的存在 ， 能力不行不说 ， 还成为公司搅屎棍 ， 此类城市总可以说是行业的害群之马 。

01不懂产品 拿地激进型
可以看看目前的地产主流市场 ， 产品回归的意识非常明显 ， 早期激进拿地型的企业几乎都是全军覆没的存在 ， 可以说没有产品思维的城市总不是优质城市总 。
我们说的产品思维不一定是必须懂设计 ， 所谓的产品思维就是产品定位 ， 产品组合 ， 投资模型的综合能力思维 。
一个城市落地 ， 基本上都是集团拿地之后 ， 城市总负责深耕经营 ， 城市总此刻的投资能力+产品定位能力显得尤为重要 。
在早期的地产狂奔年代 ， 为了规模而规模的城市总大行其道 。 任何一个城市总 ， 都希望自己多项目操盘 ， 找土地成为一个新城市总的首要任务 。

【|地产下行，最应该优化的是此类城市总】早期这批投资型城市总 ， 很多都是错误的研判了市场 ， 导致后期大量亏损项目 。 集团为了老板的业绩目标 ， 基本上睁一只眼闭一只眼 ， 最后也只能下一任高管买单 。
其实说句实话 ， 就算是大部分有专业投资基础的城市总 ， 在很多情况下 ， 能过会的土地 ， 都是通过艺术加工的 ， 集团通过了决策也是有很多美好的成分 。
没有利润的规模都是耍流氓 ， 区域不管多少项目 ， 如果产品定位错误 ， 这个就是灭顶之灾 。
02虎头蛇尾逻辑操盘
做过项目总的很多朋友应该知道 ， 现在有很多项目都多期开发逻辑 ， 体量大的项目可以通过多期开发 ， 通过周期实现多配套服务 。
如果有认真操盘的朋友们应该都懂 ， 后期开发的溢价必须是建立到前期项目逐渐交付的的前提下才能实现 。
在市场可控的环境下 ， 一期交付标准在成本可控的情况下必须高配 。 一期交付标准的实现是二期能否成功的口碑基础 ， 只有这个基础实现才能保证后续客户的口碑 。

但是很多实际情况下 ， 拿地初期市场还是不错的 ， 准备大干一场 。 但是拿地之后 ， 开发期的时候 ， 市场转冷 ， 销售受阻 。
此刻 ， 城市总就开始降低配置 ， 减低成本 ， 这操作看起来有了现金流 ， 但是这个给后续开发留下巨大的坑 。
第一存在维权风险 ， 第二有可能因为管理失误延长工期 ， 城市总是赚了一笔现金流的奖金 ， 但是后续开发的问题肯定非常艰难 ， 大部分都是留给下一任城市总解决 。

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