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棚改始于2009年 ， 但国家真正开始加大棚改力度是在2012年9月份 。 彼时国家就明确定义棚改是“重大民生工程 ， 也是发展工程” 。 更要求各地在棚改时要“更好地体现住房居住属性” ， 切实把惠及数亿人的民心好事办好办实 。
国家为什么如此重视棚改？总的来说 ， 主要是棚改的意义重大：不仅对改善住房困难群众居住条件发挥重要作用 ， 同时还兼顾完善城市功能、改善城市环境的好处 ， 更对补上房地产发展短板、扩大住房有效需求等大有裨益 。
2015年对棚改来说更加不同寻常 ， 因为这一年 ， 棚改政策迎来了升级换代：棚改补偿模式由实物、货币安置并重 ， 转向货币安置优先 ， 即棚改由1.0进入2.0 。 说白了 ， 棚改1.0时代 ， 拆迁补偿安置的方式是“发房” ， 而棚改2.0是“发钱”——棚改拆迁不再给被拆迁户房子 ， 而是直接发放现金 ， 让老百姓自己到市场上去购买商品房 。
这种棚改安置补偿方式的好处也是非常明显的：既解决了开发商2013-2015年疯狂建房造成的库存积压问题 ， 又创造了大量刚性购房需求 ， 更主要的是 ， “货币化安置”方式让被拆迁户手里都握有充足的资金 。
有机构核算过 ， 棚改货币化补偿模式比实物安置模式成本要高30%左右 。 有人可能会好奇 ， 为什么这种棚改拆迁的模式成本更高 ， 反而地方却更能接受呢？归根结底在于央行推出的“抵押补充贷款”创新性政策工具 ， 部分解决了棚改货币化安置的资金问题 。 简单来说其实是资金流形成了一次完整的闭环：央行-国开行-地方-被拆迁居民 ， 然后地方再通过高价卖地 ， 把收回的土地出让金偿还国开行-央行 。
公开资料显示 ， 仅2015年-2018年4年时间 ， 全国棚改总量就达到了2442万套 ， 其中2018年单年棚改开工量就高达626万套 ， 比原计划提高了近8% 。 基于上述分析 ， 有专家甚至直言不讳称赞 ， “棚改货币化是人类伟大的发明” 。
但我们同时要意识到 ， 伴随着棚改拆迁大规模进行 ， 近年来 ， 棚改所带来的弊端也在逐渐显现 ， 因此 ， 过去这几年 ， 叫停棚改的声音也不绝于耳 。 棚改的弊端 ， 或者说棚改货币化的弊端主要有三个：第一 ， 推升了房价 ， 尤其是三四线城市过去这一轮房价“补涨” ， 离不开大规模棚改的支撑 。 资料显示 ， 2015年-2018年 ， 全国棚改总量的近3/4都在三四线城市 。 不仅帮助开发商完美去库存 ， 更推动三四线城市 ， 整体上涨了55%以上 。 尤其是环一线周边的三四线城市 ， 4年间房价整体上涨幅度超过200% 。 一句话 ， 过去这几年 ， 棚改在帮助三四线城市解决楼市库存的同时 ， 对当地房价的波动起到了推波助澜的作用；
第二 ， 近年来 ， 很多城市都在“借棚改之名大肆发债” ， 这无疑给很多地方主体带来了短期难以消化的负债压力 。 尤其是中西部城市 ， 地方城市为了获得长期低息贷款 ， 随意扩大棚改范围 ， 棚改新增项目申报速度加快 ， 规模加大；
第三是棚改拆迁久负盛名的“造富功能” ， 催生了大量以专业投资老破小“博拆迁” ， 吃拆迁红利的投机分子 。 这不仅扰乱了正常的市场秩序 ， 更挤压了数以亿计刚需者的切身利益 。
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