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防城港|科学城核心三盘怎么选？( 三 )

房价商品房楼市防城港


罗兰二期近四千户 ， 密度较高 ， 夹在两个地铁站中间 。
两房主要集中在靠近高速的16-19栋 ， 其余均为89的小三房 ， 98的大三房 ， 125的四房 ， 以及超豪宅的172的四房 。
保利的品质是非常不错的 ， 但是从户型结构布局来看 ， 比不上鼎峰和科城 ， 罗兰基本是两梯六户 ， 总高33层 ， 楼间距又很密 ， 而鼎峰和科城就是以容积低 ， 梯户比低取胜的 。

梯户比高的话 ， 又要在使用率上取胜 ， 难免在其他地方略有不足 ， 比如电梯间 ， 还有除了超豪宅产品 ， 其余很难做到南北对流 ， 特别是主卧 。
很少谈论户型 ， 但是这里既然是对比 ， 就要把原因说出来 。
一手在卖的时候 ， 你是无法通过户型、楼层、朝向、位置来判断这套房到底值什么价的 。
开发商随时会为了出货而降价 ， 也随时会为了迎接行情而上涨 。
但在二手市场上就不一样的了 ， 所有的价格都会在二手市场上体现 ， 当初卖一样的价格 ， 最终因为你和其他栋位置的差别 ， 导致价差继续拉开 。
只有成为二手之后 ， 你才知道你这楼栋旁边的路对你有没有影响 ， 隔壁的工厂是不是真的有气味 ， LG就在罗兰旁边 ， 这个也是很多人介意的点 。
03、未来价值未来会有大壮和星樾加入竞争 ， 但是由于这两个是新盘 ， 近五年内都暂时还看不出来它们的走势 ， 不过 ， 我们这里可以提前预测一下 。
大壮位置也非常不错 ， 但是物业的维护对房价影响也很大 ， 后期物业维护不好 ， 房价可就难保了 。
大壮的密度是整个科学城最高的 ， 下图感受一下 ， 有种握手楼的即视感 ， 前面就是双向八车道的开泰大道以及隧道出入口 。


【防城港|科学城核心三盘怎么选？】商品房和回迁房如此近 ， 还对望 ， 南面又紧临开泰大道主干道 ， 后期噪音小不了 ， 这些都会在一定程度上劝退部分二手买家 ， 就像现在的罗兰一样 ， 自行感受一下 。
大壮的优势其实并不在于小区本身 ， 而是在于它的地段 ， 另外它有华师附加身 ， 也给他将来的房价提供了溢价的机会 。
开发商的产品也有一定的优势 ， 特别是118/139的四房 。
大壮、罗兰、鼎峰、科城 ， 都在即将开通的7号线沿线 ， 行情来了 ， 大家都会涨 ， 而且价格体系基本差不多 。
大壮的不确定性来自于它将来自己跟自己的对手竞争 ， 也就是它的二期三期 ， 位置更好更安静 。
当大家的价格都起来后 ， 最终向改善方向发展时 ， 这个时候一定是容积率和舒适度较高的取胜 。
就像珠江新城 ， 带小区和不带小区的价格可能要相差好几万 ， 容积率高的中海花城湾还是要比容积率更低的凯旋新世界便宜 ， 虽然10年前大家价格相差不大 。
至于品秀星樾 ， 离地铁还是有点距离 ， 且这个盘较大 ， 将来二手放盘也会更多 ， 跟东荟城有得一比 。
虽然是地铁上盖 ， 但是大部分楼栋是远离地铁的 ， 这一点上就和前面四个没法比 。
最被诟病的是超高层 ， 户型一般 ， 得房率也低 。
最后再总结一下 ， 从价格上来看 ， 大壮、鼎峰、科城仍然会是第一梯队的盘 ， 即便是罗兰和星樾将来都释放出二手 ， 但仍属于第二梯队 ， 内部竞争也大过其他盘 。
未来 ， 科学城核心区的盘 ， 也会随着行情水涨船高 ， 甚至会超过天河海珠的很多老旧小区 ， 科学城真正暴发的时候 ， 就是核心区都进入存量市场后 。

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