前几天听了一期播客 ， 一对北京情侣 ， 3个中介50次看房历时近1年的买房故事 ， 再加上昨天晚上和一个朋友聊天 ， 4个小时的对话 ， 虽然很多话题是对于人生、工作、生活的探讨 ， 但其中有些道理也是适用于当下的房产市场 。
两件事都谈论到一点 ， 让我深有体会 ， 就很多时候我们都是被这个社会再推着走 ， 做出了一些适应当下 ， 但心里不想做的事 。
作为从事房产多年的我 ， 看到了很多买房、卖房人的心路历程 。 其实有很多的问题 ， 值得大家去探讨 ， 我相信其中有些论点 ， 也会和你正在经历或者已经经历的有很多相似之处 。
一、上海买房难不难？
【万达广场|浅谈一下，身不由己的上海楼市！】上海买房太难了 ， 其实无论你是刚需还是改善 ， 就当下的市场行情 ， 都是一个很难得选择 ， 因为市场行情扑朔迷离 ， 没有一个moment会让你做出决定 ， 并为此心甘情愿的买单 。
2015年市场火热的时候 ， 大家心里都有一个底 ， 随便买 ， 只要买到就行 ， 那个时候的市场 ， 客户满天飞 ， 中介一天带看7/8组客户 ， 能力强的中介 ， 一个月可以开好几单（这里拿我曾经待过老静安达安花园旁的门店为例）；房产类专业网站还是全屏虚假广告的状态 ， 中介门店的获客成本非常低 ， 信息不透明； 那个时候房东一天一个价 ， 一个房子推给客户 ， 根本没有多余的时间让你考虑 ， 不买的话马上就有别的客户跟上或者房东随时跳价；种种迹象再推着你尽快决断 ， 而那个时候只要买到房子的人 ， 现在看来也都是赚了的 。
2011年 ， zf为了解决房价上升采用了最直接的手段 ， 限制购买 ， 但上有政策 ， 下有对策 ， 假离婚 ， 零首付 ， 消费贷等方式来规避限购 ， 从而获得购房名额和购房资本 ， 但2021年算是一个分水岭 ， 上海开始全面打补丁 ， 从政策上加大购房难度 ， 限制流通 ， 政策导向一二手倒挂的新房 ， 这也导致一二手价差上千万的豪宅 ， 一房难求 。 这也使我们开始在更高的积分 ， 更优质的付款方式的想对策 ， 倒挂的新房越来越难买 。
再来看二手房 ， 换个视角站在房东这边 ， 内心OS是这样的（上海这一系列的政策 ， 就是为了控制房价上涨呀 ， 为什么要控制 ， 因为房价还是要涨的呀 ， 不涨还控制它干嘛） ， 所以二手房价格居高不下 ， 说实话二手房真没有什么衡量标准 ， 同小区同楼层对称户型 ， 我就要比你多卖 ， 我愿意 ， 你爱买不买 ， 根本没有道理的 ， 中介苦口佛心的去劝房东 ， 挂牌价格高了 ， 没有人看 ， 很难卖出去等等 ， 但都不好使 ， 中介还要背上把房价推高的锅 ， 你说冤不冤？
之前就和大家分析过 ， 正常出售二手房的 ， 都是想卖一个好的价格 ， 能让你捡漏的房源 ， 你是看不到的 ， 一旦低于市场价很多 ， 资产公司 ， 抵押公司就把生意做了 ， 轮到中介手上的少之又少 。 所以二手房价格居高不下 ， 因为没有房东愿意降价的 。
中介、买家、卖家的唯一参考标准就是真实成交价 ， 排除有硬伤的房子（比如遮挡严重无采光 ， 无电梯的顶楼 ， 户型奇葩等） ， 能够持平近期成交价的差不多的房子已经算是价格上的优势了 。 那么其实存在的博弈就是 ， 卖家让中介挂牌比成交价高 ， 买家想买到比成交价低 ， 如果达到平衡 ， 也就成交了 。
现在政策导向一手房 ， 二手市场行情就变成了PUSH一方能够妥协 ， 买家妥协你的购房需求 ， 卖家妥协价格为了更快的售出 ， 满足下一步的需求 ， 所以二手房也难买 。
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