摇号|降溢价、禁马甲、竞品质 集中供地规则生变如何影响房价？
今年22城首批集中供地中，部分城市溢价率高企，房企利润空间被挤压，上演了“退地”的剧情。第二批集中供地又将上演怎样的戏码，一直备受关注。
8月初，14个城市先后按下供地计划的暂停键。如今，出让规则变更后的供地计划陆续推出。降溢价、触顶摇号、土地限购、禁“马甲”、竞品质……崭新的土地政策工具箱已被打开，其对土地市场以及房价、住宅品质将产生怎样的影响？
有业内人士预计，第二批集中供地的热度将下降，降地价可以达到稳房价的目的，但未来楼盘品质却不会下降。
22个重点城市迎来第二批集中供地，其中已有3个城市完成土地出让活动，另有14个城市变更供地计划。图片来源/IC photo
集中供地出让规则生变
“在上半年集中供地中，我们颇为勤奋，参加了400多次竞投，希望在市场里面用勤奋来获取一定成功的概率。”“从结果来看，集中供地竞争比较激烈，回报也比较低。”中海地产董事局主席颜建国在中期业绩发布会上这样总结首批集中供地。
如今，随着第二批集中供地热潮的到来，土地出让规则也在发生变化。
据中指研究院统计，22个重点集中供地城市中，已有3个城市完成出让活动，包括无锡、厦门、长春。另有14个城市供地延期，变更供地计划。
截至目前，包括广州、苏州、深圳、天津、青岛、福州、济南、重庆、合肥、南京、成都、沈阳等城市在调整土地出让规则后，已经发布第二次集中供地的公告，将集中在9月、10月份集中出让。其中，9月计划集中供地的城市包括福州、沈阳、青岛、天津、济南城市。
从第二批集中供地出让规则变化来看，据中指研究院总结，主要表现在四个方面：溢价率上限15%，且不得通过提高起拍价调整溢价率；商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质；建立购地资金来源审查制度，加强购地和融资的监管；地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人，不得通过竞配建等变相抬高地价。
降溢价率是此次出让规则调整的主要看点。以北京为例，据贝壳研究院高级分析师潘浩分析，北京首批次集中供地有3宗地的溢价率在20％-25％之间，16宗地上限溢价率为15％，整体上限溢价率区间在2.5％-25％之间。而第二批集中供地，各宗地的上限溢价率区间出现收窄，皆位于5％-15％之间。
对此，潘浩认为，这在稳地价的同时，也杜绝了个别地块溢价率过高。每宗地块均为房企留下一定程度的利润空间。
同样，深圳第二批集中供应地块溢价率上限统一由45%降至15%。在中指研究院深圳分院研究总监童晓看来，此次是严格限制土地溢价。
此外，杭州溢价率也出现普遍下调5%，一般地块溢价率上限由20%调整为15%。而“竞品质”试点的地块溢价率上限则是由10%调整为5%。与此同时，合肥第二批集中供地同样严控溢价率，溢价上限由30%下调至15%。
触顶摇号、土地限购、禁“马甲”
此前，北京首批集中供地规则得到住建部的肯定，但在第二批集中供地计划中，规则仍然进行了精细优化，包括6宗地首次引入触顶摇号机制。
“从北京首批拿地企业来看，规模房企拿地占比较高，而摇号是鼓励‘人人有机会’参与的一种机制。”潘浩表示，从无锡已结束的第二次集中供地来看亦是如此，无锡第二批集中供地全部采用触顶摇号的方式，前50房企拿地金额占总成交金额的28.8%，与首批集中供地的69%相比显著下滑。因此，通过摇号使中小房企、本土房企均有机会参与，有助于市场呈现多元竞争的局面。
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