摇号|降溢价、禁马甲、竞品质 集中供地规则生变如何影响房价？( 二 )
据悉，此次深圳南山、龙华2宗全自持租赁住房用地直接采用摇号方式确定竞得人，其余租赁住房用地则是采用“竞自持租赁住房+摇号”方式出让。对此，童晓认为，这在一定程度上也是保护房企的利益，防止过度竞争。
值得关注的是，此次土地市场也出现了限购政策。其中，杭州要求房企最多参与5 宗土地竞买，深圳要求房企最多参与3宗竞买，南京要求房企最多参与不超过总数的30%土地竞买。业内人士认为，与摇号的影响相似，土地限购的做法给了中小房企一定的生存空间，能有效地防止大房企垄断。
在限购的同时，更多城市加入了禁“马甲”的行列。深圳提出禁止企业以马甲形式围标，一家房企最多参拍三宗地。广州要求企业申请竞买前应签署书面承诺书，承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。成都也要求同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。
在北京，为了防止摇号环节出现“马甲”，要求竞得人及该宗地项目公司不得以任何直接或间接的形式，将其股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方。
“竞品质”成土拍“标配”
土地的价格降了，但是房子的品质不能降。对于第二批集中供地，北京采用“竞品质”出让的地块数量明显增多。据贝壳研究院数据显示，在第二批集中供地的43宗地块中，36宗地采取“竞品质”的方式出让，占比84%，而首批供地占比仅为27%。
事实上，在第二批集中供地中，多个城市提到“竞品质”。比如杭州由过去的单一“竞地价”转变为先线下“竞品质”，然后进行线上“竞地价”的模式。
而以成都、苏州为代表的城市则是制定了住宅品质提升的条件，对新建商品住宅在共用部分、套内空间、室外环境都提出了具体要求。
“在已出台第二批集中供地规则的城市中，多数城市已将‘竞品质’作为重要规则之一，未来有望在更多城市扩容，‘竞品质’方案或成为土拍市场的标配。”中指研究院分析人士认为，“竞品质”有利于引导市场供应高品质住宅，而对于拥有成熟成本管理体系及优秀产品力的房企，将有利于提高产品的利润率。
除了“竞品质”外，北京大兴区黄村镇的一宗地此次还引入了“竞现房销售面积”的出让规则，先是竞限价，然后竞现房销售面积，最后“竞品质”。值得一提的是，在杭州第二次集中供地中，试点“竞品质”地块全部实行现房销售。
在潘浩看来，现房销售能确保质量和品质，保障消费者权益；对开发商而言，现房销售无疑对资金周转能力有要求。从趋势看，未来现房销售或在更多城市扩容，房企需提升“慢的能力”。资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。
“‘竞品质’将倒逼房企注重产品力及成本管控能力，提升项目品质，加大发展绿色建筑、装配式建筑。”中指研究院分析人士称，政策对于房企拿地门槛又有变相提高的意义，房企可加大合作力度，降低自身财务风险。
业内：预期限地价可以稳房价
在第一次集中供地中，在房企对热点地块追逐的同时，比较偏远的郊区地块甚至出现流拍的现象。
中指土地高级分析师张晓飞认为，在经历了第一批集中供地，尤其是部分企业后悔拿地后，企业应该会更加冷静判断：地块是不是值得拿？城市是不是值得进驻？
张晓飞进一步表示，从目前来看，虽然地块有15%溢价率的限制，地价有下调的倾向，但对于企业来讲，还是要以自己收益率为主。并不是土地政策调整后，房企又会像从前一样火热拿地。更多房企也会考虑到，地块是否有比较好的盈利空间，土地所在城市的基本面以及未来发展情况等。
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