【为啥二手房实际首付比例 要比规定的比例高】
近一朋友在某二线城市非限购区域购买一套二手房 ， 该区域首付低2成 。朋友相中的房子房东报价80万 ， 想到自己是首套首贷 ， 按照政策 ， 可以首付2成 。算了算 ， 首付2成就是16万了 ， 再加上约4万的税费（房子满五唯一 ， 省去了个税和税） ， 准备个20来万就差不多了吧 。
然而 ， 中介公司的一个电话却让他傻眼了 ， 首付要准备28万 ， 这一下子多了好几万 。原来 ， 银行对该房屋的评估价是65万 ， 可贷款额度至多为8成 ， 即52万（65*0.8） 。房屋售价是80万 ， 而可贷款额度至多为52万 ， 意味着至少要准备28万的首付款了 。
这里的二手房为首套首贷 ， 但却难以执行低首付标准 ， 实际的首付比例往往比规定的低首付比例要高很多 ， 造成这种现象 ， 主要的原因就是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价 。那么 ， 是不是评估价越高就越好呢？（PS：评估价高于成交价的现象也有 ， 但比较少 ， 常见的就是评估价≤成交价）
评估价影响贷款的额度和税费的多少 。一般来说 ， 二手房的评估价格越高 ， 贷款的额度也就越大 ， 实际支付的首付款就可以少一点 。评估价还影响交易的税费 ， 税、契税、个税的缴纳 ， 都是在评估价的基础上 ， 乘以对应的比例 ， 评估价越高 ， 缴纳的税费也越多 。简单的说 ， 评估价低 ， 意味着缴纳的税费少 ， 贷款的额度小 ， 首付款方面 ， 需要多掏点现金；评估价高 ， 意味着缴纳的税费高 ， 可贷款的额度高 ， 实际支付的首付款可以少一点 。评估价过高或者过低 ， 都不好 ， 因为对于买房人来说 ， 意味着要么是多缴纳税费 ， 要么就是多缴纳首付款 。所以 ， 评估价适中比较好 。
那么 ， 问题来了 ， 买什么样的房子 ， 评估价才能做到适中 ， 不过高也不过低呢？在回答这个问题前 ， 我们来说说什么是评估价 ， 影响评估价的因素有哪些？
二手房评估价：采取房产价格评估的市场比较法 ， 通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格 ， 以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理 ， 换算出具体某个楼盘的平均单价 。然后结合待评估房屋的实际情况 ， 包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观 ， 以及其它因素 ， 计算出该房屋相对科学合理的市场参考价 。
在买房的时候 ， 同一地段 ， 建议不要选择房龄过老的房屋 ， 房屋自修建完毕后 ， 就进入了折旧期 。银行对二手房进行评估时 ， 会考虑房屋的折旧率 。此外 ， 房龄越老的房子 ， 在户型设计方面 ， 也比较老旧；装修方面 ， 也比较差 。
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