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网上刷到一条资讯：12月 ， 上海二手房成交金额574亿元 ， 环比增长25%；成交均价38907元/平 。 如下截图 ， 很多网站都有 。
这个说明：上海的二手房均价已经跌到了3.89万每平 。
这个实际上 ， 美元还未加息 。 等美元加息后 ， 上海的房价还将回撤 。
上海市中心核心地段 ， 其实房价与沪漂无关 ， 那是有钱人的地盘 。 这个就好比纽约有些专门为亿万富翁打造的公寓 ， 几亿美元是豪宅 ， 几千万美元的入门 。 同理 ， 上海的王牌地段 ， 其价格只与王思聪这样的有钱人有关 。 拿几万块月薪的沪漂 ， 要是泡不到王思聪经常换的网红美女 ， 就不要对有钱人的宅子产生过多的兴趣 。
就是说 ， 豪宅剔除后 ， 上海的房价其实没那么贵 ， 二手房均价2021年12月是3.89万每平的成交价 。
而且 ， 2021年上海的二手房成交量有点萎靡 ， 同比下降8% ， 成交了28.1万套 ， 总金额是9282亿 。 上海一年的二手房成交量 ， 是低于A股一个交易日的成交额的 。 绝大部分时候 ， 大A的日成交额都是1.3万亿上方 ， 部分时候是1.1万亿 ， 低于1万亿是A股有点凉的时候 。
上海 ， 一年的二手房成交额 ， 还不及A股一天的成交量 。
2021年上海的二手房成交套均总价是331万每套 ， 成交均价是40219元每套 。
就是说 ， 12月的3.89万每平 ， 比2021年全年的4万每平 ， 又跌了1000多块每平 。
如果2022年 ， 上海的二手房成交量还是下跌8% ， 就是25.7万套 。 如果是再跌去2000块每平 ， 3.7万每平取整就是折算306万均套 ， 相当于7800亿的成交总额 。
实际上 ， 上海的小套换大套 ， 一套房改善的需求 ， 出现了两套房的成交量再打折的话 ， 2021年的这9282亿 ， 就相当于6000亿左右 。 到了2022年 ， 按照预期的7800亿 ， 可能就低于5000亿的实际购买力 。
美联储2022年加息缩表 ， 将是对上海房价的重锤 。
现在的汇率是6.36 ， 如果2022年的实际有效购买力是5000亿 ， 那么就是780亿美元 。 就是说 ， 上海二手房一年的实际购买力 ， 就在500-1200亿美元之间 。
而2022年美联储加息缩表 ， 会引发美国房价在2022年末的回调 。 预期 ， 2022年末 ， 美元的利息会在1%-2.5%之间 。 这个 ， 将取决于美联储对美国恶性通货膨胀的态度 。
即使美国恶性通货膨胀 ， 美联储依然缓慢加息 ， 这个也是美联储的决策 。 就好比2021年下半年美国通胀已经爆表 ， 但是美联储依然在Taper放水 ， 利息为零 。
所以 ， 2022年美联储如何加息缩表 ， 将决定上海房价的跌幅 。
非常有可能 ， 2022年末的时候 ， 12月的二手房成交均价将跌破3万每平的大关 。
这个数据 ， 其实是包括上海的郊区的 ， 是全上海的成交价均价 。
对于月入低于2万的低收入沪漂来说 ， 其实上海郊区 ， 松江青浦那种地方 ， 房价更加便宜 。
上海市区 ， 是有钱人住的地方 。 穷人只能住300万的老破小 ， 给富人提供贴身服务 。
【白城|上海12月房价已降至3.8万每平！美元加息后，有望跌破3万大关】作为一名苏州乡下人 ， 我只想说：上海房价均价12月3.89万每平 ， 苏州房价挂牌那么高有意思吗？卖不掉的挂牌价 ， 自娱自乐呢！
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