|一名地产人眼中的「房地产」( 三 )

都市圈城市的「撞大运买房」
面对有些过于躁动的市场
上层终于出了手
房住不炒是主基调
上层的态度非常明确，不会动摇
2021 年下半年，房地产异常的冷
很多人都在等待这个冬天赶紧过去
都在希望 2022 年的春天会有希望
很多人都在自我「激励」
说2008 年那么惨的时候都熬过去了
现在又算什么呢？
但我想说的是，你们错了
因为大环境不同，矛盾点也不同
2008 年如果说是因为金融危机
只要等着经济提振就可以了
但当下的房地产却触动了共同体的根基
所以注定不会重现当年盛景
七普，可以说是房地产的转折点
因为其所显现的问题过于严重
老龄化的加剧，新生儿的减少
当失去了稳定而持续的人口支撑
这个共同体就会面临前所未有的危机
也许当下的我们并不会觉得有什么
但如果把时间轴拉长
当现有的「库存人口」逐渐消亡
而新生力量没有及时补仓
那么将会发生什么？请自行思考
所以，影响新生的一切阻碍都将会被排除
而医疗、教育、房价这三座大山
将会被率先开刀
所以房地产只会持续、稳定地下行
而这种趋势将会持续很久
03
「谈买房」
既然房地产面临持续下行
那么房价会不会降呢？
这个问题我不知道该如何回答你
不如我们来看下房价的构成吧
影响房价无非就两大类：土地+融资
如果一块土地的成交楼面价只有几百块
那么开发商敢把房价卖到2 万块吗？
我觉得不会，就算他敢，市场也不认
如果一个开发商有足额的现金流
不加杠杆，没有债务，那么他会做大吗？
我觉得不会
规模的扩张必然需要额外资金的加持
不然某大也不会成为宇宙级房企
为什么去年下半年房企过得异常痛苦
因为上层抓住了他们的命脉
原本「发新债还旧债」的平衡被打破
看似光鲜的房企一下子深陷债务危机
没钱还债了，没钱拿地了，房企慌了
所以成批成片的房企开始暴雷
你问房价会降吗？我说会
因为对于开发商而言
只有完成交易才能变现
才能用这些微弱的现金流去添补窟窿
但这也只是阶段性的，而且是存在风险的
因为有句话说得好
「买的永远也不如卖的精」
现在很多人买房都是「以为式买房」
总是以为销售在骗自己
总是以为自己很聪明
总是以为自己捡了个大便宜
总是以为自己买了个好房子
还有一部分人是「网上说式买房」
网上说你们这房子不行
网上说这种户型不能买
网上说肯定会降价
网上说未来最不缺的就是房子
在买房人眼里，卖房的都是黑中介
他们都是来骗自己这点血汗钱的
所以谁也不信
买房的人找了一堆销售
问了一堆价格，要足了返现和优惠
然后等着更低的报价出来
但他们不知道的是
这种行为已经严重扰乱了市场
为此出现的跳单、返现、价格混乱
将让市场变得更加浑浊不堪
如果你把销售的收入打压到最低
那么你又有什么理由去要求销售
尽心尽力，开开心心地为你服务呢？
所以，如何买到一个满意放心的好房子
真的是一个需要多方共同探讨的问题
接下来，我们聊聊「刚需」
因为只要刚需才是真正的居住需求
有个词你一定听过，那就是「地段」

|一名地产人眼中的「房地产」( 三 )

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