数据来源：中指数据CREIS
信用风险
大型房企出险增多，违约触发因素多样
据统计，2021年发生违约风险事件的房企有12家。理财产品违约、美元债违约、信托违约成为触发违约的主要因素。另有7家企业虽未发生实质性违约，但存在进入债务展期程序、或有商票到期拒付等潜在违约事件。受政策、市场等因素影响，2021年出险房企呈现大型房企增多、违约因素多样的特点。
由于前期市场波动已经铺垫了下行预期，部分房企开始通过资产变现、股权融资、股东借款等手段积极化解风险，金融机构、监管也已形成相应的风险处置原则和路径，预计年内出险企业的数量和频率将有所降低。
到期债务
开年即是偿债高峰，海外债信托到期承压
截至2021年12月31日，2022年将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%；海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。海外债主要以借新偿旧形式置换到期债务，而近期发行低迷导致房企需动用自有资金偿债，部分房企将面临较大的流动性风险。
此外，2020年信托发行规模为9231.0亿元，平均发行期限在1.6年左右，2022年同样面临较大的偿还压力。
表：债券到期余额*统计
*按债券到期日统计，未考虑行权
**按2021年12月31日汇率换算为人民币
数据来源：中指数据CREIS
未来展望
审慎管理边际调整，融资表现两极分化
从房地产金融政策来看，近期召开的中国人民银行工作会议指出，2022年稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。为了体现“稳妥”要义，房地产金融审慎管理会做出适当的边际调整，更多体现为各地、各金融机构在执行房地产金融审慎管理时，会考虑过渡期，不再层层加码。
从融资渠道看，信用债受政策边际利好带动，将继续维持当前回暖状态；海外债市场仍需一段时间消化积累的风险，短期内无明显增长动力；信托受政策制约、市场波动等因素影响，回弹空间同样有限。
【 融资|2021年全国房地产行业融资盘点】从不同企业看，融资表现将两极分化。随着这一轮行业调整，一方面各房企风险化解能力、稳健经营能力得以展现；另一方面，在经历了上年的集中违约后，投资者风险厌恶情绪加重。因此，预计资金流向将出现两极分化情况：资金更多地向财务稳健、信用等级较高的优质企业归集，而中小型房企、经营激进的企业的融资空间可能受到进一步压缩。
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