毛坯开局可能问题不大 ， 后期的溢价目标如何达成？近两年因为青岛楼市因为“面粉”贵而影响“面包”去化的例子不少 ， 森林公园想要突破这个现成的未来瓶颈 ， 需要更多的营销智慧 ， 可能也需要一次大环境的实质回暖 。
03
单价两万四五！贵不贵？
说到产品 ， 森林公园的卖点还是不错的 。
比如2字头容积率的低密 ， 40%的绿化率 ， 足够宽绰的水景配置 ， 带游泳池的地下会所 ， 尤其后期的几栋楼王 ， 超开阔的楼间距 ， 还有高颜值的水配绿景观 。 置业顾问说 ， 主城区这样的房子难得一见 。
当然这些楼王属于后期的精装房源 ， 先发的几个毛坯楼座算是中规中矩的高层 ， 18-23层 。 已拿预售的两个楼座户型面积段从113到143平 ， 所有户型均为全明 ， 143准四房户型植入了宽厅 。
有点缺憾的是 ， 几个户型并没有采用现阶段流行的客卧连体双开敞阳台 。 目前 ， 森林公园可认购房源的单价两万四五 ， 143户型一套中高楼层的总价约350万元 。
04
万竹云峰 ， 在东李没法比！
楼市里有句常被念叨的格言——最了解你的肯定是你的对手 。 东李之行的第二站万竹云峰 ， 我们就从置业顾问嘴里听到了关于森林公园的“瑕疵” ， “层高不够 ， 偏刚需 ， 只有2.9米！”
当然了 ， 目前的东李 ， 定位上能和万竹云峰比高的不多 ， 一个容积率1.01可能就意味着稀缺和绝版 。 四层到五层的叠拼 ， 面积段起步190平 ， 总价600万起 。 上下叠加中间大平层 。
该项目暂未正式开售 ， 临时接待我们的置业顾问只是给我们展示了几张待定的户型图 ， 其中的平层户型布局让人印象深刻 。 南向四开间 ， 包括6.1面宽的大宽厅 ， 主卧带书房和步入式衣帽间 ， 南向开间同样达到6.1米 。 南向阳台宽度超过12米 ， 还有接近30平米的复合餐厅的中西双厨 。
去万竹云峰的项目现场转了转 ， 地块在双峰山北坡 ， 距离山体植被较近 ， 开门见山的倒坡地形不知会不会在实际入住时带来视觉的压抑 ， 但地处山坡有一个正面效果就是安静 ， 从地块东面一个小路上走过 ， 耳旁一直有鸟儿在叫 。
05
春溪雲庐 ， 3万5的东李洋房
万竹云峰的置业顾问确实了解对手 ， 她认为项目入市时可能没有对手 ， 因为“绿城理想之城的洋房快卖完了！”她口中的绿城洋房指的是理想之城最后两个地块之一的春溪雲庐 。
位于理想之城核心腹地 ， 大型景观公园、知名商超 ， 李沧区最优教育配套加上已经规划落地的地铁2号线东延线的站点 ， 如果这位“第三方”所言属实 ， 以上都可能是为什么这个定价超过3.5万元/平方米的洋房认筹顺利的理由 。
当然这里面也有绿城的口碑和理想之城的超强的展示效果的功劳 ， 绿城把售楼处放在了位于在交项目海棠印月的生活美学馆 ， 每一位到达现场的人 ， 都可以亲眼目睹项目外立面的规整和格调 ， 这本身也是一种有说服力的介绍 。
06
锦上月鸣 ， 两万六七的收官价
现场遇到的几组客人 ， 好像都冲着春溪雲庐去的 ， 这么有购买力的人群的中意 ， 本身也证明了东李在青岛置业版图中的地位跃升 。 其实与春溪雲庐紧挨着也同步上市的绿城理想之城另一个收官之作——锦上月鸣同样看点十足 。
附带绿城园区高配的露天游泳池 ， 可以执行绿城的海豚计划 ， 2字头容积率 ， 密度不高 ， 区位成熟 ， 配套丰富 ， 地块方正 ， 7个楼座也大小适中 。
户型方面也下了功夫 ， 有一定创新 。 比如118三房户型的双卫也“耳朵”分布 ， 放在了客餐厨动线的两侧 ， 不仅避免了主客卫相互干扰 ， 还藏在玄关之后 ， 采用干湿分离 ， 隐秘 ， 实用 。
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