▲南京大学苏州校区效果图科技城的楼市自2010年左右开始启动 ， 到如今也经历过几轮辉煌 。 较早入市的幸福未来花园 ， 2010年开盘时价格是7800元/㎡ ， 如今二手房的挂牌价已经到了3万/㎡ ， 涨幅高达284% 。
2015年后入市的楼盘 ， 现在几乎都早早就站上了4万+/㎡ ， 甚至有的已经冲破了5字头！
▲数据来自链家又由于苏州新房限价的原因 ， 眼下科技城的新房和二手房之间存在着倒挂情况 ， 也导致科技城的新盘始终供不应求……东看园区 ， 西看新区 。 想要在苏州置业的人们 ， 需要谨记八字方针 。 相比之下 ， 南北主轴的发展还需要时间 。 北部的相城高铁新城 ， 虽然拥有着苏州最大的流量入口——苏州北站 ， 但是由于建区较晚 ， 大量的土地还有待开发 ， 区域内的板块整体热度一般 。 南部的太湖新城则主打生态景观 ， 走的是宜居路线 ， 可是产业也还没有跟上 。 未来就是一个刚需板块 ， 中短期来看 ， 发展有限 。 05
苏州楼市非常独特 ， 很多惯性思维在这里是不管用的 。 首先 ， 在苏州 ， 选择区域这件事 ， 比在任何内地城市都重要 。 毕竟苏州的“散装”可是出了名的 。 比如苏州全市光高铁站就有15个 ， 各区的土拍系统是独立的 ， 各区的产业也是分散开的 。 更夸张的是 ， 苏州各区的学校是不能互考的 ， 姑苏区、园区、新区可以互相统考；吴中、相城、吴江则只能考本区的学校 ， 再下面的四县市就更不用说了 。 所以在苏州选择了一个区域 ， 就相当于实名绑定了 ， 指望什么中心区辐射、产业外溢 ， 基本没戏 。 其次 ， 不要单纯以数据去衡量苏州楼市 。 今年年初的时候 ， 有财经媒体研究了苏州的新房数据之后 ， 整出了一个惊悚的标题——《GDP破2万亿 苏州房价五年仅涨三千七》文章中说从2017年至2021年 ， 苏州整体新房均价从1.76万元/平方米涨至2.13万元/平方米 ， 每年仅保持千元左右的增幅 。 这个数据错了吗？也没错 。 但是像苏州这种体量的城市 ， 房价怎么可能只涨了几千块？要知道2017年可是全国楼市最火热的一段时间 。 不是苏州楼市不够火 ， 而是它火起来太吓人了 ， 在2015到2017年那一波全国大涨的浪潮中 ， 苏州的爆发甚至比深圳、上海还要猛 。 据克尔瑞数据显示 ， 2015年苏州商品房共成交1268万平方米 ， 同比大幅上升48%；其中住宅成交1177万平方米 ， 成交金额1549亿元 ， 较2014年分别增长52%和65% ， 量价均达到历史峰值 。 所以紧接着 ， 苏州就遭遇了最严格的调控政策 ， 被狠狠摁住了3年 。 从2016年开始 ， 苏州楼市每年不知道要挨多少顿打 ， 而且一次比一次狠 。 什么楼十条、房八条、新十五条、专项打击……【成都|这个对房地产“克制”的城市，稳稳迎来楼市的爆发期】
如此严格的密集调控 ， 放在别的城市 ， 房地产估计早都趴下了 ， 可苏州的房价依旧还能保持每年千元的涨幅 ， 这还不足以说明其坚挺吗？苏州 ， 仍然稳得一批 。 另外说一句 ， 每年1000元的涨幅是平均涨幅 ， 你要仔细品一品“平均”这两个字 。 比如去年苏州楼市迎来一波跳涨 ， 园区独墅湖板块房价暴涨30% ， 科技城涨幅在20% ， 但是像高铁新城的涨幅只有5% ， 太湖新城的房价几乎没动过……再次强调一下 ， 在苏州 ， 选地段比选房子重要 ， 请默念三遍 。 06文章看到这儿 ， 应该都是对苏州挺感兴趣的 ， 给大家总结几条苏州选房逻辑 。 （1）能选园区选园区 ， 园区没房去新区 。 在苏州 ， 东西轴是永远的主流方向 ， 目前来说 ， 东部园区没有对手 ， 但是能选的楼盘也极少 ， 门槛也极高 。 科技城会是苏州发展的下一个风口 ， 现在价格也还合适 ， 还有新盘供应 ， 确定性很强 。 像太湖新城、高铁新城虽然概念也很不错 ， 但是那只是外地人觉得不错 。 本地人眼中 ， 姑苏、园区和高新区才是一家人 ， 其他区连学校都不能互考 ， 苏州楼市是有鄙视链的 。 （2）能买多贵买多贵 。 因为苏州的新房最高限价就是4万 ， 最贵也就到这了 ， 但是苏州的二手房挂牌价最高的可是在8-12万/平方米的 。 这就像卷面分只有100分 ， 封顶了 。 但是你选择100分的楼盘 ， 他是能考出120分甚至150分的 ， 但是90分的楼盘就是90分……（3）置业求稳 ， 别抱着一夜暴富的心态为什么选择苏州 ， 并不是因为在苏州买房最赚钱 ， 而是苏州楼市最稳健 ， 最安全 。 苏州基本盘太好了 ， 好到苏州政府压根就不靠土地财政和房地产吃饭 ， 要不然也不会压着房地产那么多年 。 正是因为如此 ， 苏州的房价反而会遵循市场规律 ， 稳健上升 ， 不用担心泡沫 ， 也不用担心会有暴跌 。 （4）政策已经见底 ， 把握窗口期 。 4、5月份 ， 苏州已经连续两次大松绑 ， 限售、限购政策都动了 。
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