房企|黑铁时代怎么干？这份不动产行业大数据给出了答案( 二 ) 房地产行业|大数据

??作为中国经济的压舱石和支柱产业，房地产的地位和作用还未改变，但同时也能看到新经济时代下的新产业及链条正在以几何倍数的速度发展起来。据克而瑞统计数据显示，到2025年，物业行业总规模近1.6万亿元；到2025年，租赁市场总规模达到4万亿元；到2025年，养老产业规模突破12万亿元，涉及房地产规模超3万亿。
??在本次调研中，93%行业资深从业者认为，在2022年，房地产格局会发生巨变。有47%的调研者认为，大开发和大资管从开发规模上占比会成为50%、50%；有47%的调研者认为，大开发和大资管从开发规模上占比会成为70%、30%。一改以往地产开发即是房地产代名词的惯性思维。在优客工场创始人毛大庆看来，地产正在重新格式化。房地产的行业体量巨大，进入一个漫长的调整过程，短期内这个行业的出清和并购潮正在加速。

??三、地产+金融玩法彻底改变
??近年房地产行业监管不断收紧，企业规模增速自2016年以来持续放缓。特别是2021年下半年至今市场降温明显，项目去化率表现不佳，房企销售去化及回款压力增加。克而瑞预测，预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观，全国商品房销售规模将步入无增长时代。
??克而瑞研究中心监测显示，70 城房价增速放缓，一线最“抗跌”，二线持稳，三四线回落显著。
??2021年12月底，住房和城乡建设部部长在接受官方媒体时定调“保交楼、保民生、保稳定”为2022年房企首要目标。

??在此背景下，有近5成的受访者认为，2022年最突出最明显的房地产行业特征是省会及新一线城市，新房市场更趋向精装和智能化。

??房企的开支可以大致分为五部分，土地，人工，采购，税收及规费。但除了采购费用外，其他四部分房企协调的空间不大。面对新形势，企业对现金流的管理排首位，超过9成的受访者认为，2022年供应商对开发商垫资比例会控制在70%以下。

??在降杠杆和企业风险频发的背景下，45%的受访者认为，企业未来自有资金和负债的比例会控制在1-1.5 。

??2022年2 月 18 日，住建部对 22 个重点城市实施土地供应两集中政策满一年。房企参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利，并将“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。由此，受访者认为房企未来主要资金来源主要有股权融资、银行贷款、债券融资和自有资金占主导。

??自2020 年三条红线和贷款集中度政策出台后，加上市场下行，让房企深刻感受到“钱袋子”紧了。2021 年5 月，中国证券投资基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品；6 月有消息称，中国人民银行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。
??公开数据显示，在票交所发布最新的商票逾期名单，到2021年年底有逾期未承兑包括三次或者三次以上逾期，共有484家。此数据比2020年，多了百余家。这其中和房地产开发的相关企业有92家。

??有4成受访者认为商票违约之后，未来房企商票支付规模会下降10%。这意味着，房企资金压力进一步加大。