热闹有余个别房企成交不足 行业收并购行为趋于谨慎
近期如恒大、阳光城、泰禾、当代置业、奥园等本轮传出流动性危机的企业 ， 均对外表示将加速处置旗下资产 ， 缓解并解决债务问题 。
事实上 ， 即使买卖双方有意愿达成合作 ， 能否最终交易成功也影响着处置资产的速度 。 今年年初融创服务终止收购第一物业 ， 理由是卖方推翻此前交易价格和交易安排 。 2021年10月 ， 合生创展与恒大物业关于超200亿港元的股权收购因双方协商不下以终止落幕 。
某房企熟悉地产收并购的人士告诉记者 ， 很多房地产项目都有抵押贷款在里面 ， 即使项目打5-7折出售 ， 价格也不足以打动收购方 。 目前市场处于买卖双方的博弈阶段 ， 除非强行甩卖 ， 多数项目仍在谈判阶段 ， 成功收并购仍有难度 。
同策研究院资深分析师肖云祥指出 ， 因标的体量大、涉及资金多 ， 房企资产的收并购过程较为复杂 。 其次 ， 出售资产的品质问题 ， 包括物业类型、开发状态、预期去化等 ， 都将影响标的资产收购后的价值呈现 。 尽管近期调控政策陆续出台 ， 但市场信心并没有完全确立 ， 而且当前大多数房企资金并不充裕 。
同时 ， 梁楠表示 ， 融创、万科等房企成功出售项目的主要原因是由于项目本身运营稳健收益较好 ， 亦容易变现 ， 接盘风险较低 。 而出险和困难房企项目出售进度缓慢 ， 主要由于企业现金流充裕性不足 ， 项目经营受到一定影响 ， 同时这些项目自身的回报率也不稳定 ， 买家接盘后需要一定的资金支持 。 加之部分房企暴雷、信用评级频遭下调的事件频发 ， 房企出于资金安全性考虑 ， 收并购行为将更加谨慎 。
新政或加速行业并购 行业集中度将进一步提升
在政策深度调控 ， 行业整体低迷、房企频频爆雷时期 ， 有关房地产收并购的新政引发多方关注 。
2021年末 ， 央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》 ， 重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目 ， 推出专项并购贷、并购债 ， 且不计入三道红线 。
2021年11月中国银行间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会提及 ， 将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设 。
就在上述《通知》发出后 ， 已有若干房企在银行间发行并购票据 。 1月12日 ， 招商蛇口30亿元并购票据完成注册 ， 次日 ， 保利置业50亿元小公募项目获上交所受理 ， 资金用途包括房地产项目的收购兼并 。 另外 ， 华侨城、建发地产均已发行了涉及收并购的中期票据 。
除房企外 ， 金融机构也入场发行房地产项目并购主题债券 ， 如今年1月以来浦发银行发行了首笔50亿元房企并购主题债、交通银行拟发行1000亿元非资本补充性质的金融债券、招银国际旗下SPAC公司递表上市 。
“专项并购债的发行将促进收并购进程的提速 ， 这在一定程度上有利于缓解部分流动性紧张房企的压力 ， 但收并购仍以优质资产为主 。 ”梁楠表示 ， 在收并购相关政策的支持下 ， 预计接下来收并购现象将有所增加 ， 行业集中度也将进一步提升 ， 而且集中度会向大型央企、国企 ， 以及经营稳健的大型民营房企靠拢 。
目前来看 ， 由于专项资金成交情况较少 ， 政策效果能否落地仍需进一步观察 。 霄云祥指出 ， 未来是否会出现集中收购的情况 ， 涉及到的因素较多 ， 如标的资产品质、价格、市场等因素 ， 如果在条件满足的情况下不排除集中收购案例的出现 。
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