海口|成都二手房市场回暖？是真相还是假象？购房置业|楼市

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2022年成都楼二手房数据：大源雅颂居建面约188㎡套四挂牌总价600万+ ，建发鹭洲国际建面约150㎡跃层挂牌总价750万，较去年有小涨。
天府长城代表半岛城邦，价格稳在3.8万+元/㎡（得房率高），站南板块代表桐梓林壹号，好点的房源突破4万元/㎡。
东湖扛坝子翡翠城，洋房挂牌价普遍4万+元/㎡。
二十四城挂牌3万+元/㎡是常态，最新的七期（八期还没有成交数据）建面约136㎡套四，带装修可以挂到3.5万元/㎡。
东门二级网红建设路、三圣乡，房价不温不火：
西门金沙片区鲜有破3万元/㎡，外光华还有“1字头”：
老牌劲旅神仙树、龙湾一水2万出头，颓势尽显：
曾经的“大面”多在1.5万元/㎡以下，南门广都，不过2万元/㎡的比比皆是：
【海口|成都二手房市场回暖？是真相还是假象？】最后看两个边缘性板块：九里堤和航空港，基本躺平了。
虽然新房供不应求，但溢出需求有限，对绝大多数成都购房者来说，二手房的优先级是低于新房的。可以视为，二手房所承接的是新房的“溢出需求” 。
由成都市住建局住建蓉e办网站数据统计， 2021年全市861张许可证涉及住宅用途，总建筑面积约2240万㎡，其中住宅共计17万套。
数据显示：去年大成都商品住房共成交2346.75万㎡，合计189939套。无论从面积还是套数来看，新房都可以说是“供不应求”的。

那么，会产生多少“溢出需求”呢？根据房天下数据统计， 2019-2021年，大成都土地市场累计成交面积52481亩。住宅类用地算80%是41985亩，按2.5的平均容积率折算，可开发住宅体量约7000万㎡。
抛开人才公寓、租赁用房，再打个八折，实际可入市商品住宅5600万㎡。按130㎡一套算约43万套，平均年供应量就是43÷3≈14万套。
还有过去三年，大成都商品住宅成交总量是538995套，年均179665套。
两者相减，供销缺口接近4万套。
还不够，得算上潜在的新增需求。根据最新规划，到2035年，成都市常住人口规模将控制早2400万人。 2400-2094（21年七普数据）=396 ， 14年里平均每年增加28万人。
还有一个算法：成都都市圈目前城镇化率70.3% ， 2025年目标75% ，年均新增目标1.175% ，按目前人口总量计算是24万人，大差不差。
这20多万人，按户均人口2.5人折算是10万个家庭，再乘上20-30%购房意愿（历年统计数据），就是3万套左右（考虑到部分新购2套）。
那么，今年可能流入二手房市场的“溢出需求”=7万套。

成都存量房的总盘子又是多少？截至2月下旬，不计算商业和车位，链家网挂牌128374套，按他们30-40%的市场占有率计算，得到32-42万套。
虽然新房供应不足让部分买房人转向二手房，但这个需求相较存量来说还是太少，大部分二手房依然会无人问津。
假如你是一位普通资格购房者，预算500万，去年征战新房屡摇屡败，换二手首先考虑哪里？抛开特殊情结不论，主城选攀成钢，南门选金融城。
可是现在，金融城大套三都站上700万，攀成钢套四也难见600万以下，何去何从？周边转转，发现大源、东湖、24城也还顺眼。
再不济，天府长城、东苑、站南、桐梓林、新川虚位以待，二八、杉板桥、沙河堡亦能敞选。

海口|成都二手房市场回暖？是真相还是假象？

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