作者丨王迪
出品丨焦点财经
房地产的变革调整正刺激行业内部分化的层层侵蚀:一、二线与三、四线市场表现与政策放松的分化、民营与国央企房企融资及发展土壤的分化、民营房企内部经营状态的分化，以及地产与物业等细分赛道的分化。
市场、行业、企业及赛道的分化形态，让适者生存的法则更加凸显。
【 毛利率|地产向左 物业向右】前有物管巨头碧桂园服务在业绩会与地产再度“划清界线”，强调自己为独立上市公司，后有时代邻里管理层称，时代中国调整销售目标对自身影响不大。
作为曾经的地产附属，物业这一细分领域因机遇、发展空间、模式等与地产不同，正与母公司呈现“分道扬镳”的境况。
一方面，遭遇流动性危机的房企为自救谋求分拆物业上市、或无奈弃子“回血”，另一方面，内生性强的物管公司试图实现“青出于蓝而胜于蓝”的自我发展。
一场被动及主动的“向左走、向右走”分化正在呈现。
地产保守审慎 VS 物管伺机而动
从行业发展潜力来看，地产18万亿规模触顶的行业焦虑逐渐显现，这是众多房企管理层在业绩会上表达的共识。万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，18万亿元或是房地产开发行业的天花板。
两者“分手”的原因，不外乎于房地产投资销售承压，引发物管行业及公司发展担忧。一是担忧开发规模萎缩对物管成长性形成不利影响；二是担忧流动性压力扩散造成开发商转让物业股权，进而导致物企控制权变更或核心资产流失风险。
就地产行业来看，随着发展空间受限以及管控高压的持续，曾经年报季大方公开业绩目标，并追逐规模发展的场景不在。
2021年实现5000亿元+营收的碧桂园直接强调2022年对内有销售目标，但不会对外公布。有相似做法的还有万科及正在积极化解流动性风险的正荣地产。
万科强调的是，开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳。旭辉控股董事局主席林中称，不再谈及销售目标，而是强调 " 回归本质 "，关注权益销售额的 " 含金量 "，关注经营效率。
在这场出清战中，房企逐渐放下对规模的执念，转而聚焦对自身内部安全性及“活下去”的诉求，对发展目标保持审慎。
不少房企将2022年销售目标设定得仅比2021年微增，以求得较为稳健的发展状态。
龙湖对于2022年的销售目标设定为3000亿元，彼时，龙湖2021年销售额为2900.9亿元，同比仅增3.42%。时代中国更是将2022年的销售目标定为650亿元，其在2021年合同销售额达到955.9亿元。
房企们对于销售目标的慎重，或许与地产行业的发展现状密切相关。据焦点财经梳理目前已经公布年报并召开业绩会的房企，高管们对于地产行业发展趋势的共识是，房地产依然是中国经济的支柱行业之一，今年的行业发展形势是先低后高，逐渐平稳。
对于物管来说，经历上市激增、IPO门槛升维及物管股价破发等“挤泡沫”的发展阶段，物管行业渐趋理性。但是，物管高管们对于物业发展空间保持积极乐观，这与地产行业有所区别。
华润万象生活喻霖康的看法是，物业服务目前赶上发展时机，在物管板块，无论是商管还是物管，实际上都是对资产进行管理。地产开发从单纯的开发销售到之后的开发+持有物业，未来会更多关注存量资产的管理和运营。
此外，去年花去近200亿元资金，并购十几个公司股权的碧桂园服务，直接确定“2025年实现千亿营收”的战略目标仍会继续执行。要知道2021年整个中国金茂的营收也就900亿元，旭辉营收刚撞过千亿之线，碧桂园、万科、龙湖的营收分别为5230.6亿元、4527.98亿元、2233.8亿元。
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