文章图片
文章图片
当市场低迷、震荡下行时 ， 经济学家们、房地产研究专家们几乎异口同声的将宝押在一二线城市 。
然而 ， 事实是否真的如此 ， 瓣膜认为 ， 确实是个值得思考 ， 值得研究的问题 。
一、从动机方面讲 ， 押一二线城市 ， 更能博个好彩头
当地产市场震荡下行的时候 ， 是选择一二线 ， 还是三四线呢？如果前提是 ， 说一二线涨 ， 得罪三四线 ， 说三四线涨 ， 得罪一二线 。 显然两害相权取其轻 ， 宁可得罪三四线 ， 更有利一些 。
二、从风险方面讲 ， 押一二线理由也很充分
房价涨与跌 ， 最直接的理由是什么？说到底 ， 还是大家的预期 。 显然 ， 一二线大城市的预期更高 。 瓣膜觉得 ， 权重也更大 。 当然 ， 随大流没什么不对 。
当大家都在好的预期的时候 ， 价格也大概率就涨了 ， 一二线起到引领作用 ， 也是正常的 。
三、人口也是很重要的因素
无疑 ， 随着城市化的进程 ， 大城市人口越来越多 。 这也是支持大城市房价上涨的基础 。 相比之下 ， 三四线人口外流的多一些 。 向一二线城市汇聚的趋势明显 。
四、人口不能只看增量 ， 还要看增速
房价涨跌受很多因素影响 ， 人口不能只看增量 ， 也要看增速 。 还要看城市经济社会发展的基本面 。 很多三四线城市的竞争力并不差 。
五、一二线房价高企 ， 涨跌都会有压力
相比而言 ， 三四线城市房地产市场规模体量小 ， 人口基数小 。 因此 ， 瓣膜认为同样的人口变化 ， 对于大城市和中小城市的影响是不一样的 。
六、共同富裕背景下 ， 三四线城市成为价值洼地
尤其是三四线城市中的佼佼者 ， 更有竞争力 。 让国人住有所居 ， 这对于三四线城市的普通工薪阶层而言 ， 更为看重 。 大部分的一二线城市的人口的根都是三四线城市 。
这就是所谓的人口虹吸的历史作用下 ， 产生的对等反作用 。 当大城市压力大的时候 ， 返乡置业成了巨大的动能 。
七、三四线城市对老百姓而言 ， 房地产的权重更大
一二线城市体量大 ， 三四线城市体量小 ， 但是总体上 ， 房地产的波动对人民生活的影响更大 。 房地产要健康的发展 ， 三四线城市对房地产的依赖度更大 。 任何的大涨大跌都是不合理的 。 这对于三四线城市的要求更加强烈 。
八、告别土地财政 ， 一二线城市先行 ， 三四线随后跟进
因为城市化进程的差别 ， 一二线城市很多城市化都80%多了 ， 比如深圳都99% ， 上海也90%多 ， 房地产的比重会越来越小 ， 相比之下三四线城市还有较大的空间 。
稳定房地产市场 ， 三四线城市更要坚守 。 瓣膜觉得 ， 这也许是很多老百姓的底线 。
九、如果把人口增长作为房地产市场稳健的前提的话 ， 一二线城市其实并不占优势
随着城市发展的推进 ， 一二线城市人口未必一定增长 ， 有时还会限制人口增长的规模 。 说到底 ， 经济的增长显然不能和人口增长简单划等号 。 瓣膜认为 ， 人均GDP才是更硬的指标 。 一二线发达城市 ， 劳动力的附加值更高 ， 对人口的需求特定条件还会减少 。
相对而言 ， 三四线城市对人口增长的需求更迫切 ， 因为有更多的劳动力密集型产业集聚在三四线 。
推荐阅读
- 房价|天津市各区最新房价！（住宅）
- 南京|降低房贷首付比例能激活房地产市场？杭州、南京楼市，买房要谨慎
- 房价|2022年是房地产转折之年，楼市变得稳定了
- 融创中国|炒房客的“苦肉计”，弃房断供成为避险工具，抛房潮真的来了吗？
- 房价|2022年不买房，5年后房子会是“金价”还是“葱价”？王石神预言
- 房价|楼市迎来转折点，央行出手，户籍不再与房产挂钩，释放3大利好
- 房价|这种购房者“最傻”，以为自己能赚钱，还跟着炒房者哄抬房价
- 融创中国|因“廉价”被人瞧不上的4个小物，用后才明白，便宜也有“好货”
- 成都|成都各区最新房价：锦江第二，双流接近2万
- 宅基地|楼市结束盛行时期，但这不是房地产行业在崩盘，而是开发商在崩盘